Cuando se produce la venta de la vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada al transmitirla puede quedar exenta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Para poder obtener este beneficio fiscal, debe reinvertirse el importe total de la venta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, incluso aunque esté en construcción o si se realiza una autopromoción.
Con relación al momento en que debe llevarse a cabo la reinversión, debemos tener en cuenta que son:
- Dos años contados desde la transmisión de la vivienda
- Cuatro años para finalizar la construcción desde que se inició la reinversión con la adquisición de la nueva vivienda.
No debemos olvidar que se entiende que la vivienda es habitual si lo es en el momento de la transmisión o hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Y recordemos también que la aplicación de este beneficio fiscal no opera de forma automática, sino que el contribuyente debe manifestar su voluntad de acogerse a la misma.
La exención por reinversión lo encontramos en el art. 38 LIRPF y el art. 41 y 41 bis RIPF.
Y, ¿qué sucede si no puede otorgar escritura de compraventa antes de los dos años?
La Dirección General de Tributos, en su CV 0054-24, de 14 de febrero de 2024, ha solventado esta duda.
En este caso el consultante vendió su vivienda habitual e iba a reinvertir la ganancia en otra nueva. Pero, por diferentes circunstancias, no ha podido otorgar escritura pública de compraventa antes de que finalice el plazo de dos años desde la transmisión. Va a firmar un contrato de arras en ese plazo, reinvirtiendo de esta forma la ganancia obtenida y, posteriormente a los dos años, se otorgará la escritura de compraventa. Duda si podrá aplicar la exención por reinversión.
El Centro Directivo aclara que el contrato de arras en ningún caso es sinónimo al concepto de adquisición que se exige, ya que la adquisición de vivienda se entiende en sentido puramente jurídico, o sea, cuando se produce de acuerdo con las normas del Código Civil.
Su artículo 1462 señala que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
Y debe tenerse en cuenta, asimismo, que, según el Tribunal Supremo y la doctrina mayoritaria, rige la teoría del título y el modo, conforme a la cual «la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida» (Sentencia de 27 de abril de 1983).
Finaliza el Centro Directivo señalando que la tradición puede llevarse a cabo de diversas formas, tales como la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
¿Y si no se otorga la escritura en dos años por enfermedad o estar en paro?
Esta cuestión la ha resuelto la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante V0127-24, de 15 de febrero de 2024.
En este asunto, el consultante vendió su vivienda habitual y se acogió a la exención por reinversión. Pero no pudo realizarla en el plazo de dos años porque, entre otros motivos, estuvo enfermo y se quedó en paro. Se plantea el contribuyente si, teniendo en cuenta estas circunstancias, podría ampliar el plazo para reinvertir.
Y el Centro Directivo aclara que el consultante deberá destinar el importe obtenido en la venta de su vivienda, a la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los dos años posteriores a la transmisión de la precedente habitual, por lo que, si no se da esa circunstancia, con independencia de la causa o causas que la originen, el contribuyente no podrá exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada por la transmisión de su vivienda habitual.
¿Qué sucede en caso de incumplimiento de los requisitos?
En caso de incumplimiento de los requisitos, se gravará la parte de ganancia patrimonial que corresponda, imputándola al año en que se obtuvo. El contribuyente deberá presentar autoliquidación complementaria, incluyendo intereses de demora, en el plazo que media desde la fecha del incumplimiento hasta la finalización del plazo de declaración correspondiente al periodo en que se produzca.
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