El artículo 3-dos de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, deroga el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
El citado artículo dice lo siguiente: Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.
Por lo tanto, actualmente existe un plazo de 2 años durante los cuales las inscripciones de los bienes adquiridos de un fallecido sin herederos forzosos no tienen efecto en el Registro. Están suspendidas durante ese lapso de tiempo.
Si una persona fallece sin ascendientes, descendientes ni cónyuge (herederos forzosos), lo lógico es que hereden sus hermanos, sobrinos… pero no podrán hacerlo legalmente hasta que se cumplan esos 2 años, en atención a la posibilidad de que aparezca un hijo desconocido u otro heredero legítimo que reclame la herencia. Se pretende proteger a los verdaderos propietarios de los bienes.
Este artículo tiene su origen en el siglo XIX con los desplazados por la guerra de Cuba y Filipinas. Se quería amparar a los hijos ilegítimos, para que pudieran venir a la Península y reclamar lo que les pertenecía por derecho.
El desconocimiento a que pueda aparecer un hijo no reconocido conlleva a que muchas entidades bancarias no concedan financiación en estos casos hasta que se cumpla dicho plazo de 2 años, ya que esta limitación legal puede hacerles perder la garantía hipotecaria. No quieren arriesgarse a que los supuestos vendedores (que no son herederos forzosos del difunto del que han heredado el inmueble) finalmente no sean los auténticos propietarios y la compra o la hipoteca queden sin efecto. Los compradores no tienen plenamente garantizada su adquisición durante los 2 años siguientes a la defunción, no están protegidos por el Registro de la Propiedad.
Con la derogación del precepto, ya no hay que esperar esos dos años desde la fecha del fallecimiento del causante para que surta efectos la inscripción registral de los bienes adquiridos por herederos no forzosos y, por ende, se elimina la suspensión a esa eficacia de inscripción y, con ello, el obstáculo a la venta de los inmuebles derivados de ese tipo de herencias.
La derogación del artículo 28 LH entra en vigor el 3 de septiembre de 2021.
Según la doctrina mayoritaria, esta supresión también se aplicará a los supuestos existentes antes de esa fecha. A partir de la entrada en vigor se podrá solicitar su cancelación, ya que no se trata de una carga, sino simplemente de una limitación legal que ha sido eliminada.
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