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IRPF. He vendido mi vivienda habitual y voy a construir otra en mi terreno rústico no urbanizable. ¿Puedo aplicar la exención por reinversión?

Jun 4, 2024 | Fiscal, Legal

La exención por reinversión en vivienda habitual está prevista en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para las ganancias patrimoniales generadas al transmitirla.

Si se quiere obtener este beneficio fiscal, el contribuyente tiene que reinvertir el importe total de la venta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, pudiendo ser de aplicación incluso si está en construcción o lleva a cabo una autopromoción. En este caso, tendrá que cumplir dos plazos:

  • Dos años para reinvertir el importe obtenido de la venta
  • Cuatro años para acabar la construcción desde el inicio de la inversión con la compra de la nueva vivienda.

No olvidemos que si se utilizó financiación ajena al comprar la vivienda anterior, a estos efectos se considera, como cantidad total obtenida, el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

¿Y cuándo se entiende que la vivienda es habitual?

La vivienda se entiende habitual si lo es en el momento de la venta o hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Se debe residir en esa edificación durante, al menos, tres años, salvo que no haya transcurrido ese plazo si el contribuyente fallece o concurren otras circunstancias que necesariamente exijan su cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, cambio de empleo…).

Y tiene que habitarse de forma efectiva y permanente por el propio contribuyente como máximo en un año desde la adquisición o terminación de las obras.

¿Qué sucede en el caso de rehabilitación?

En el caso de rehabilitación de la vivienda habitual, se puede obtener el beneficio fiscal de la exención por reinversión si se realizan obras en la misma que cumplan ciertos requisitos.

¿Qué plazo hay para reinvertir?

La reinversión deberá llevarse a cabo como máximo en dos años, posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

Si la transmisión se ha efectuado a plazos o con precio aplazado, cabrá la exención por reinversión si el importe de los plazos se aplica a la adquisición en el ejercicio en que se percibe.

Por otra parte, no debemos olvidar que la aplicación de la exención no opera de forma automática, sino que el contribuyente debe manifestar su voluntad de acogerse a la misma.

¿Qué ocurre si se incumplen los requisitos?

Si se incumplen los requisitos, se gravará la parte de ganancia patrimonial que corresponda, imputándola al año en que se obtuvo. El contribuyente deberá presentar declaración-liquidación complementaria, incluyendo intereses de demora, en el plazo que media desde la fecha del incumplimiento hasta la finalización del plazo de declaración correspondiente al periodo en que se produzca.

¿Y si construyo la nueva vivienda en mi terreno rústico no urbanizable?, ¿cabe la exención por reinversión

La Dirección General de Tributos, en su Consulta Vinculante V0049-24, de 14 de febrero de 2024, , ha resuelto esta cuestión.

En este caso, el consultante vendió en agosto de 2021 su vivienda habitual. Es propietario de una finca rústica, en la que pretende construir la nueva con el importe obtenido la transmisión de la anterior. El Ayuntamiento no le concede licencia de construcción por ser suelo no urbanizable, sin que pueda obtener, por tanto, la cédula de habitabilidad.

Tras construirla, aportaría los siguientes medios de prueba acreditativos de que es su nueva vivienda habitual:

  • Presupuesto detallado del constructor de la obra
  • Proyecto de arquitecto, en que se especifique que reúne las condiciones de habitabilidad exigidas legalmente.
  • Acta notarial con fotos de la vivienda, certificando que existe edificación que puede ser considerada como tal en una finca rústica de su propiedad.
  • Alteración catastral, por la que se aumenten los metros construidos actualmente.
  • Informe de la policía local que constate que el contribuyente reside en esa vivienda habitualmente.
  • Certificado de empadronamiento

La Dirección General de Tributos, al contestar a la Consulta planteada, recuerda que el beneficio fiscal de la exención por reinversión en vivienda habitual está recogido en el art. 38 LIRPF y el art. 41 RIPF .

Y de ellos se extrae que dentro del concepto de vivienda habitual se incluye todo tipo de edificación, aunque no cumpla con la normativa urbanística o esté situada en suelo que no tenga la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pueda tener en el Registro de la Propiedad.

Y puntualiza que, para que la edificación, se pueda considerar vivienda habitual, debe estar acondicionada como vivienda y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por el contribuyente exigidos por la normativa del IRPF. Tras ello, podrá disfrutar de todos los beneficios fiscales previstos por el IRPF para las viviendas habituales.

Añade el Centro Directivo que, al tratarse de reinversión en construcción de vivienda futura, su adquisición jurídica debe realizarse entre los dos años anteriores y posteriores a la venta de la anterior, siendo indiferente cuándo ha comenzado la construcción.

Y detalla que sobre esta cuestión existe doctrina jurisprudencial, como la Sentencia del Tribunal Supremo 2698/2020, de 23 de julio de 2020. Ello ha conllevado la modificación del criterio de la Dirección General de Tributos. Y, en consecuencia, en caso de reinversión en construcción futura, ha de cumplirse lo siguiente:

1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual. En caso de reinversión parcial, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo.

2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 RIRPF. En consecuencia, no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 RIRPF.

Y, trasladada dicha doctrina a la Consulta planteada, precisa el Centro Directivo que el consultante podrá aplicar la exención por reinversión siempre que la misma se lleve a cabo dentro del plazo de los dos años siguientes a contar desde la transmisión y finalice la construcción de la vivienda en los plazos fijados en el art. 55 RIRPF:

Recordemos su contenido:

Art. 55.RIPF.

1. Se asimilan a la adquisición de vivienda:

1.º La construcción o ampliación de la misma, en los siguientes términos:

(…)

Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.

(…)

3. Si como consecuencia de hallarse en situación de concurso, el promotor no finalizase las obras de construcción antes de transcurrir el plazo de cuatro años a que se refiere el apartado 1 de este artículo o no pudiera efectuar la entrega de las viviendas en el mismo plazo, éste quedará ampliado en otros cuatro años.

En estos casos, el plazo de doce meses a que se refiere el artículo 54.2 de este Reglamento comenzará a contarse a partir de la entrega.

Para que la ampliación prevista en este apartado surta efecto, el contribuyente que esté obligado a presentar declaración por el Impuesto, en el período impositivo en que se hubiese incumplido el plazo inicial, deberá acompañar a la misma tanto los justificantes que acrediten sus inversiones en vivienda como cualquier documento justificativo de haberse producido alguna de las referidas situaciones.

En los supuestos a que se refiere este apartado, el contribuyente no estará obligado a efectuar ingreso alguno por razón del incumplimiento del plazo general de cuatro años de finalización de las obras de construcción.

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