El alquiler con opción a compra es un contrato doble: de alquiler y de compraventa. Se firma un contrato de arrendamiento y, además, se establece un plazo para hacer efectiva la opción de compra.
Una vez finalizado el tiempo de alquiler pactado, el inquilino tiene derecho adquirir la vivienda por el precio acordado al firmar el contrato, del que se descontarán, de manera total o parcial, las cuotas de alquiler satisfechas hasta el momento.
Como vemos, es un tipo de contrato que puede beneficiar a ambas partes: el arrendatario puede vivir de alquiler mientras invierte en una probable compra y el propietario tiene alquilada su vivienda con una prima como seguro hasta que se produzca la posible venta.
Esta opción suele ser interesante para quienes no disponen de recursos suficientes para adquirir una vivienda y no quieren desaprovechar una oportunidad de comprarla, o en aquellos casos en que no se tiene claro si hacerlo o no.
La Dirección General de Tributos, en su CV 0033-24, de 13 de febrero de 2024, se ha pronunciado sobre la tributación de las rentas percibidas y de la prima por opción. Y, además, ha abordado también la cuestión de la deducibilidad o no del importe satisfecho a la empresa inmobiliaria intermediaria en la operación.
Veamos cómo resuelve cada una de estas cuestiones.
Tributación del propietario en IRPF por el contrato de arrendamiento con opción de compra
Con relación a la tributación del propietario por el contrato de arrendamiento con opción de compra, hemos de confirmar que las rentas por alquiler (sin que constituya actividad económica), serán consideradas rendimientos del capital inmobiliario, según lo previsto en el art. 22.1 LIRPF.
Recordemos que este tipo de rendimientos, a efectos del cálculo del IRPF, es renta general (art. 45 LIRPF)
Deducibilidad del importe satisfecho a la empresa intermediaria (API)
El importe satisfecho a una entidad por las gestiones realizadas para la formalización del contrato de arrendamiento sí es un gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, ya que el art. 23 LIRPF señala que tendrán tal consideración los gastos necesarios para su obtención.
Constitución de la opción de compra a favor del arrendatario
Por lo que respecta a la constitución de la opción de compra a favor del arrendatario, como no se trata de una actividad económica, la prima percibida por el propietario se considera una ganancia de patrimonio (art. 33.1 LIRPF), que nace en el momento de otorgarla.
La Dirección General de Tributos, a estos efectos, recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2022 (nº 803/2022, recurso 7121/2020 ) , que fijó como doctrina que: Las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra, se deben integrar en la renta del ahorro (art. 46 LIRPF) , por implicar una transmisión, fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.
El importe será el valor satisfecho, siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De él se podrán deducir gastos y tributos inherentes a la operación satisfechos por el propietario.
La ganancia se imputará en el periodo impositivo en que se formalice el derecho de opción sobre el inmueble.
Ejercicio de la opción de compra: venta de la vivienda
El ejercicio de la opción de compra y, en consecuencia, la venta de la vivienda, se considera igualmente una ganancia de patrimonio (art. 33.1 LIRPF) .
Para su cálculo, hemos de tener en cuenta la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión (art. 35 LIRPF , ya mencionado).
Los importes recibidos previamente del arrendatario como opción de compra y rentas satisfechas hasta el ejercicio de la opción, se descontarán, si así lo pactaron, del precio de venta fijado. En consecuencia, estas cantidades serán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.
La ganancia o pérdida se imputará en el periodo impositivo en que se ejercite la opción de compra por el adquirente (art. 14.1 LIRPF) .
Y se integrará en la base imponible del ahorro (art. 49 LIRPF).
NCS Renta y Patrimonio
Módulo profesional para la confección y presentación de la Renta y Patrimonio, con Gestión de históricos, Importación de datos de AEAT e informes de seguimiento.
