Cuando se realiza un contrato de arrendamiento se espera que cada una de las partes cumpla con las obligaciones pactadas, pero no siempre sucede así. En ocasiones, el inquilino no satisface la renta acordada, por lo que el propietario se ve abocado a iniciar un procedimiento de desahucio, al que se suele acumular la reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a su presentación y hasta la entrega de la posesión efectiva del inmueble.
Si finalmente el arrendador logra cobrar estas cantidades, ¿qué consideración fiscal tienen y a qué periodo se imputan? ¿Rendimientos del capital inmobiliario o ganancia patrimonial? ¿Al ejercicio en que se devengan o al que se perciben?
También hay una cuestión que subyace en el fondo y es la relativa al momento de finalización del contrato de arrendamiento: ¿cuando el arrendador da por resuelto el contrato por falta de pago de la renta y presenta la demanda? ¿con la sentencia judicial que constata el impago?
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 14 de diciembre de 2021 (núm. 1467/2021), ha resuelto en casación la cuestión planteada.
El asunto tiene su origen en la liquidación provisional dictada por la Dependencia Regional de Gestión Tributaria de la Delegación Especial de Castilla y León (Valladolid) de la AEAT, concepto IRPF, ejercicio 2010, con relación al tratamiento tributario de los rendimientos de un local del contribuyente que se encontraba arrendado. Previamente se había dictado a favor del propietario del inmueble sentencia estimatoria, declarando el desahucio y condenando al arrendatario a pagar todas las rentas vencidas y no satisfechas hasta la fecha el desalojo del local.
El obligado tributario sostenía que, desde la fecha de presentación de la demanda, el contrato quedó resuelto y las cantidades devengadas con posterioridad constituían una indemnización (ganancia patrimonial), que no integra el concepto de rendimientos del capital inmobiliario sujetos al IRPF, como señaló la Administración en su regularización.
Consideraba que la finalización del acuerdo tiene lugar en el mismo momento en que el arrendador da por resuelto el contrato por falta de pago de la renta. Por ello, ”los importes que perciba después no pueden ser rendimiento del capital inmobiliario, sino indemnización del perjuicio que experimenta por la privación de su derecho a la posesión y disfrute del inmueble», por el tiempo posterior durante el que el arrendatario haya estado en la posesión ilícita -sin título- del inmueble.
Su pretensión fue rechazada por el tribunal de instancia (TSJCyL, sede Valladolid) con la siguiente argumentación: es de aplicación a las rentas devengadas y exigibles durante el ejercicio 2010 la regla general de imputación temporal fijada en el artículo 14.1.a) de la LIRPF en cuya virtud «Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor «.
Y señala, asimismo, el órgano judicial que el hecho de que la sentencia de desahucio se dictara el 11 de enero de 2011 no conlleva la entrada en aplicación de la regla especial de imputación temporal contenida en el artículo 14.2.a) LIRPF, conforme a la que «a) Cuando no se hubiera satisfecho la totalidad o parte de una renta, por encontrarse pendiente de resolución judicial la determinación del derecho a su percepción o su cuantía, los importes no satisfechos se imputarán al período impositivo en que aquélla adquiera firmeza «, ya que no se está ante el concepto de renta litigiosa entendido como renta no percibida por estar pendiente un procedimiento judicial para determinar el derecho a percibirla o su cuantía.
De esta forma, el interesado vio cómo tanto la AEAT, el TEARCyL y el TSJCyL consideraron que tales cantidades, devengadas después de la presentación de la demanda de desahucio, debían tributar como rendimientos de capital inmobiliario, al igual que las rentas anteriores que, impagadas, motivaron el proceso judicial de desahucio.
El Tribunal Supremo (TS) admitió el recurso, siendo la cuestión con interés casacional determinar si las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, -demanda a la que acumula la reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca-, tienen la calificación de rendimiento inmobiliario o ganancia patrimonial, y, en consecuencia, a que ejercicio son imputables los importes así obtenidos por el contribuyente.
Y el TS resuelve el recurso de casación, desestimando las pretensiones del contribuyente y declarando que (Fº Jº Tercero): «las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, -demanda a la que acumula la acción de reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca- , tienen la calificación de rendimiento de capital inmobiliario, a imputar al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.»
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