El valor de referencia de un inmueble, como sabemos, lo fija la Dirección General del Catastro, partiendo de un análisis de los precios de todas las compraventas que se realizan ante notario o se han inscrito en el Registro de la Propiedad en la misma zona y en atención a los datos que existan de ese determinado inmueble en el Catastro.
Este valor no podrá ser superior al de mercado, para lo que se aplica un factor de minoración en su determinación. Los valores de referencia individualizados se encuentran en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022, donde los propietarios, según los datos que obran en poder del Catastro, también pueden conocer los elementos que se han aplicado en el cálculo individualizado de dicho valor.
Recordemos que el valor catastral y el de referencia no son idénticos, ya que el primero se actualiza a través de las leyes de Presupuestos Generales del Estado; sirve de base imponible para el IBI; es un dato privado y su revisión se produce mediante procedimientos de valoración colectiva.
Por el contrario, el de referencia se calcula cada año; sirve de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPYAJD), y de Sucesiones y Donaciones (ISD) y es de dominio público, según hemos visto anteriormente.
Por lo tanto, si realizamos la transmisión de un inmueble que esté sujeta a uno de estos impuestos, su valor de referencia será la base imponible del impuesto correspondiente.
No olvidemos que sustituye al “valor real”, que era el utilizado con anterioridad y fuente de gran litigiosidad con la Administración, uno de los motivos por los que fue reemplazado. Paradójicamente… el nuevo sistema en numerosas ocasiones implica una mayor carga fiscal para el contribuyente y una inversión de carga de la prueba porque, como recordaremos, antes el contribuyente realizaba su autoliquidación con el precio del bien y la Administración tributaria procedía a su comprobación. Actualmente, esta establece qué valor tiene el inmueble y es el sujeto pasivo quien debe recurrir en el caso de que considere que Hacienda ha cometido un error y, obviamente, demostrarlo.
Pero ante esta nueva situación, un rayo de esperanza se ha vislumbrado para los contribuyentes, ya que el Tribunal Supremo, en una recientísima resolución de enero de 2023, estima parcialmente el recurso presentado por una entidad contra sentencia del TSJ de Castilla y León, estableciendo que la carga de la prueba no puede recaer sobre el contribuyente, sino que debe ser la Administración quien demuestre debidamente el valor del inmueble, justificando las tasaciones que lleva a cabo.
El asunto debatido se inició por la adquisición de una finca; la empresa autoliquidó el inmueble por 408.000 €, satisfaciendo el impuesto correspondiente. Posteriormente, la Consejería de Hacienda valoró el bien en 1’06 millones, exigiendo el pago de la diferencia que resultaba.
Ante el supuesto, el Tribunal Supremo fija doctrina señalando que es Hacienda quien debe justificar la tasación que realiza del bien, cuando su cálculo no coincida con el valor del inmueble, y no al revés, como hasta ahora.
Además, argumenta que el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, “no es idóneo por su generalidad y falta de relación con el bien”, perjudicando al comprador. En el mismo sentido, añade que “la aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral, para comprobar el valor declarado a efectos del impuesto, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real”.
Y añade que la Administración es quien debe justificar, antes de comprobar, que esta se realiza porque se duda de la exactitud del valor declarado con la realidad. Hacienda puede comprobar si el valor declarado es o no correcto, pero tiene que motivar o justificar el valor que el otorga.
Veremos cómo reacciona la Administración tras esta contundente sentencia de nuestro más alto Tribunal… y lo contaremos en nuestro Blog.
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