Novedad en la valoración de los inmuebles que incrementa su tributación: valor real / valor de referencia

El Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ha sido aprobado en el Congreso, ha pasado al Senado e incluso se prevé que pueda aprobarse antes del 30 de junio de 2021.

Entre otras novedades, incluye una que ocasionará un incremento en la tributación de los inmuebles en diferentes impuestos: Impuesto sobre la Renta de las personas Físicas (IRPF), Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) e Impuesto sobre el Patrimonio (IP).

Actualmente, la base imponible del ITPAJD e ISD es el valor real del inmueble transmitido, que es el asignado por el sujeto pasivo en su autoliquidación y se presume cierto, sin perjuicio de que pueda ser comprobado posteriormente por la Administración a través de alguno de los medios recogidos en el artículo 57 LGT y, en su caso, ser modificado.

La novedad que contiene el Proyecto de Ley es que la base imponible de ITPAJD e ISD ya no estará constituida por el valor real, que ha sido fuente de litigios por su inconcreción, sino su valor de mercado (precio más probable por el cual podría venderse entre partes independientes un bien).En el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia, que será anualmente determinado por la Dirección General del Catastro (DGC).Por tanto, se establece una presunción “iuris tantum”: el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia “oficial” aprobado por el Catastro. 

Este valor se calcula a partir de los datos catastrales y de la información facilitada por Notarios y Registradores, obtenida de transacciones realizadas. Por lo tanto, no se tienen en cuenta las particularidades del bien en cuestión, como su estado de conservación, materiales empleados, si ha sido o no reformado…

El valor de referencia afectará también a la valoración de los inmuebles con relación al IP, siendo el valor que habrá que atribuirles el mayor de entre “el valor catastral, el determinado o el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de adquisición”.

Por lo que respecta al IRPF, el valor de referencia habrá de tenerse en cuenta para el cálculo de las ganancias patrimoniales que tengan que declarar los donantes de inmuebles y aquellas ganancias que obtengan quienes enajenen un bien inmueble adquirido de forma lucrativa (herencia o donación), ya que en estos casos el valor del bien será el que fije la normativa del ISD.

El valor de referencia entrará en vigor el 1 de enero de 2022 pero hasta el momento la DGC no lo ha aprobado, por lo que, según dispone la norma en proyecto, la base imponible será, sin perjuicio de la comprobación administrativa, el mayor del valor declarado por los interesados o el valor de mercado.

¿Se puede hacer algo si existe discrepancia con el valor de referencia que se asigne por la Administración al bien inmueble?

Pues se puede optar por:

• realizar autoliquidación con el valor de referencia y, tras ello, solicitar la rectificación de la misma, impugnando dicho valor.
• O bien autoliquidar con el valor estimado del bien, por ejemplo, el que figure en la escritura pública y, en caso de que se notifique una comprobación de valores, proceder a la impugnación tanto de la liquidación como del valor de referencia. En este caso, la Administración Tributaria resolverá, previo informe preceptivo y vinculante de la DGC que ratifique o corrija dicho valor.

También dictará informe preceptivo la DGC cuando lo solicite la Administración Tributaria como consecuencia de la interposición de una reclamación económico-administrativa.

Como puede observarse, se traslada la carga de la prueba al administrado, ya que, tras la reforma, es la propia ley la que presume que el valor de referencia establecido por la DGC es el del inmueble y corresponde al contribuyente desvirtuar la veracidad de dicho valor determinado por la Administración.