En general, cuando se transmite un inmueble, se obtiene una ganancia o pérdida patrimonial, que se determinará por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión y deberá incluirse en la declaración del IRPF.
No obstante, si lo que se vende es la vivienda habitual, sabemos que la ganancia puede quedar exenta en algunos casos.
Entre ellos, cuando la transmisión se lleve a cabo por personas mayores de 65 años. Así lo recoge el art. 33.4b) y la D.A.15ª de la Ley del IRPF y 41 bis del Reglamento.
¿Qué requisito es necesario?
Es requisito imprescindible para la aplicación de esta concreta exención que el inmueble transmitido sea la vivienda habitual, donde resida en ese momento o lo hubiera hecho hasta cualquier día de los dos años antes a la venta.
¿Qué sucede si se transmite solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio?
La exención se aplica si se transmite la nuda propiedad de la vivienda habitual por la persona mayor de 65 años y se reserva el usufructo vitalicio sobre la misma.
Y además en el caso de que se obtenga a cambio no solo un capital, sino también si se trata de una renta, temporal o vitalicia.
¿Y si el pleno dominio está desmembrado?
En el caso de que el pleno dominio de la vivienda habitual esté desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno se la aplicará la exención, aunque sea su vivienda habitual.
¿La exención implica no obligación de declarar la transmisión en la declaración del IRPF?
La Dirección General de Tributos, se ha pronunciado sobre este tema en varias ocasiones. Por ejemplo, en su Consulta Vinculante V0055-24, del 14 de febrero de 2024.
Plantea la consultante, mayor de 65 años, que va a vender su vivienda habitual y tiene dudas acerca de si debe o no declarar la transmisión en las ganancias y pérdidas patrimoniales, con independencia de su importe.
Y resuelve el Centro Directivo que, al ser la vivienda habitual y cumplir el requisito de la edad a la fecha de la venta, la ganancia patrimonial estará exenta y no tendrá que ser declarada en su base imponible, con independencia de la cuantía de esta.
En la Consulta Vinculante CV 0035-23, de 16 de enero, la cuestión planteada es que el consultante quiere vender su vivienda habitual desde 1995 porque ya no se adapta a sus necesidades. Cumplirá 65 años el 1 de septiembre de 2024. Se pregunta si podría aplicar la exención si firma un contrato de arras o de arrendamiento con opción de compra antes de cumplir los 65 años y la formalización de la escritura de compraventa se lleva a cabo después de alcanzar esa edad.
Y la Dirección General de Tributos, recuerda que, de acuerdo con el art. 1.462 del Código Civil y la teoría del título y el modo, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta, se entiende producida en el periodo impositivo en que se otorgue la escritura pública, excepto que se acredite su entrega en momento anterior.
Si se hubiese formalizado contrato de arras, las cantidades percibidas se consideran entrega a cuenta y parte del precio de la compraventa. Y si previamente se firmó contrato de arrendamiento con opción de compra, los importes satisfechos hasta el ejercicio de la opción, minorarán el precio convenido por la transmisión del inmueble, constituyendo un menor valor de transmisión.
Vemos cómo la formalización de un contrato de arras o de arrendamiento con opción de compra no impiden la aplicación de la exención, aunque se hubiesen realizado antes de cumplirse los requisitos necesarios para su aplicación (antes de alcanzar 65 años). Deben concurrir en el momento en que se produzca de forma efectiva la transmisión: a la firma de la escritura pública de venta.
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