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Si se compra un inmueble por valor inferior al de referencia, ¿por cuál se debe tributar?

Nov 7, 2022 | Fiscal

Recordemos que el valor de referencia de un inmueble lo establece la Dirección General del Catastro, a partir de un análisis de los precios de todas las compraventas que se llevan a cabo ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad y en atención a los datos que aparezcan sobre el bien en el Catastro Inmobiliario.

Este valor no podrá superar al valor de mercado y para ello se aplica un factor de minoración en su determinación. Los valores de referencia individualizados están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022 y en la misma los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada de dicho valor.

No debemos olvidar que el valor catastral y el de referencia no son coincidentes. En efecto, el primero se actualiza a través de las leyes de Presupuestos Generales del Estado; sirve de base imponible para el IBI; es un dato privado y su revisión se produce mediante procedimientos de valoración colectiva.

Por el contrario, el de referencia se calcula cada año; sirve de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPYAJD), y de Sucesiones y Donaciones (ISD) y es de dominio público, según hemos visto anteriormente.

Por lo tanto, si realizamos la transmisión de un inmueble que esté sujeta a uno de estos impuestos, su valor de referencia será la base imponible del impuesto correspondiente.

Pero, ¿qué sucede si la compraventa del bien se lleva a cabo por un precio inferior al valor de referencia? ¿la operación puede tributar por el valor de la contraprestación pactada? La respuesta es NO. La base imponible del impuesto será, igualmente, el valor de referencia.

Por si albergamos alguna duda al respecto, la Dirección General de Tributos, en su Consulta Vinculante de 8 de septiembre de 2022 (CV 1921-22), se ha pronunciado sobre ello.

Tras invocar la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (concretamente el art. 10, que regula la base imponible de TPO), así como la Ley del Catastro Inmobiliario (art. 6, que contiene las clases de inmuebles y Disposición Final Tercera, reguladora del Valor de Referencia), establece las siguientes conclusiones:

“Primera: en la transmisión de un inmueble la base imponible está constituida por el valor de referencia, salvo que el precio o contraprestación o el valor declarado sean superiores.

Segunda: si el valor de referencia superase el precio máximo de venta y la consultante entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos, podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD, bien entendido que ello no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia.”

En definitiva, la Administración es muy clara al respecto: si la compraventa se realiza por precio inferior al valor de referencia, no queda más remedio que tributar por este … y recurrir si nos sentimos perjudicados en nuestros intereses…

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