En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas pueden aplicarse diversas exenciones. Entre ellas, por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años (art. 33.4 b) LIRPF, art. 41.bis 3 RIRPF, D.A.15ª LIRPF).
Esta exención permite a personas mayores de 65 años no declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual, con independencia de que se haya realizado de forma onerosa o lucrativa.
Se aplica en el supuesto de que la vivienda se transmita a cambio de un capital y en caso de que se trate de una renta, temporal o vitalicia. Y también si se transmite solo la vivienda habitual, reservándose el titular de la misma el usufructo vitalicio sobre ella.
Debe tenerse en cuenta que si el pleno dominio de la vivienda está desmembrado entre el nudo propietario y el usufructuario, no se le aplica a ninguno de los dos esta exención.
Y, ¿cuándo se considera vivienda habitual?
En general, se considera vivienda habitual la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de 3 años.
Y a efectos de la aplicación de esta exención, si lo es en el momento de la transmisión o lo hubiera sido hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la fecha de transmisión.
Pero puede suceder que, por necesidades económicas o cualquier otro motivo, el propietario de la vivienda mayor de 65 años alquile alguna habitación. Surge entonces la duda:
¿Se aplica la exención si ha alquilado habitaciones de la vivienda?
La Dirección General de Tributos ha aclarado esta cuestión en su Consulta Vinculante V-2658-24, de 27 de diciembre de 2024.
En el asunto planteado, el contribuyente de 88 años quiere donar a su hija la que ha sido su vivienda habitual durante 44 años. En los años 2021, 2022 y 2023 ha alquilado alguna de sus habitaciones mediante la plataforma “Airbnb”.
El Centro Directivo comienza señalando que la donación de ese inmueble le va a ocasionar al contribuyente propietario una ganancia o pérdida patrimonial, derivado de la variación en el valor de su patrimonio, al cambiar su composición.
Esa ganancia o pérdida patrimonial se cuantifica en la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de su vivienda habitual.
Continúa afirmando que la “habitualidad” de la vivienda implica:
- una residencia continuada durante el plazo establecido legalmente
- y, además, la utilización efectiva y permanente por el propio contribuyente.
Como consecuencia de lo anterior:
- Con respecto a la parte proporcional de la ganancia patrimonial por la zona arrendada: si dona la vivienda estando en vigor el contrato de arrendamiento o una vez que haya finalizado el mismo antes de que transcurran 3 años desde esta fecha, no podrá aplicar la exención.
- Con relación a la parte de la vivienda utilizada privadamente, incluyendo las zonas comunes: podrá aplicar la exención a la ganancia patrimonial derivada de la donación que corresponda proporcionalmente a esta parte de la vivienda.
Y ello por haber residido de manera continuada en la misma más de 3 años.
Otras aclaraciones de la D.G.T. sobre esta exención
Otras aclaraciones ha realizado la Dirección General de Tributos sobre esta exención, entre las que podemos citar la realizada en la Consulta Vinculante V1427-21, de 14 de mayo de 2021 y en la V0079-23, de 20 de enero de 2023.
Consulta Vinculante V1427-21
En la primera de las citadas, la Consulta Vinculante V1427-21, el consultante, de 62 años, es propietario al 50% de una vivienda habitual junto a su cónyuge. Se compró en 1994 en régimen de sociedad de gananciales. En 2016 se dictó sentencia de divorcio, atribuyéndole su uso exclusivo al consultante. Al alcanzar 64 años, se producirá la extinción del condominio y su adjudicación del resto de propiedad.
Quiere vender la vivienda cuando cumpla 65 años y duda si puede aplicarse la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.
El Centro Directivo expone que el consultante ha residido en la vivienda desde el año 1994 y en la fecha en la que se pretende la transmisión de la vivienda, está se considerará vivienda habitual en los términos exigidos legalmente.
Y concluye afirmando que podrá aplicarse la exención sobre la ganancia patrimonial que, en su caso, se origine por la transmisión.
Consulta Vinculante V0079-23
En la segunda de las Consultas Vinculantes citadas, V0079-23, el consultante, que es mayor de 65 años, está empadronado y reside desde hace varios años en su vivienda habitual.
La heredó de sus padres y se la ha adjudicado en marzo de 2022. Por motivos de salud se trasladó al domicilio de un familiar, donde se empadronó, hasta que en septiembre de 2022 trasmitió su anterior vivienda habitual. Con el importe obtenido, se compra nueva vivienda habitual en noviembre de 2022, donde está empadronado.
Duda si puede o no aplicarse la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.
En este caso el Centro Directivo aclara cuándo empieza el cómputo para considerar que una vivienda es habitual en los supuestos en que se ha habitado antes de ser propietario.
Así, recuerda que la adquisición de la titularidad de la vivienda es el inicio para computar los 3 años de residencia continuada necesarios.
En consecuencia, solo cuando adquiere esa propiedad, de forma onerosa o gratuita, puede comenzara computarse el plazo para que el bien inmueble tenga la condición de vivienda habitual.
Es indiferente, a estos efectos, que previamente a la adquisición se hubiera residido en ella o se estuviera empadronado en la misma.
¿El empadronamiento acredita la residencia habitual?
Acerca de la cuestión de si el empadronamiento acredita por sí solo la acreditación de la residencia habitual, aprovecha el Centro Directivo para precisar que el simple empadronamiento no se considera por sí solo elemento suficiente de acreditación de residencia y vivienda habitual en una concreta localidad.
Añade que tampoco lo es trasladar o mantener el domicilio fiscal en un determinado sitio.
Concluye la Dirección General de Tributos manifestando que, en este caso, al residir en la vivienda como propietario solo desde hace un año (cuando se le adjudicó en herencia), no se cumple el requisito de permanencia durante un plazo continuado de 3 años desde la adquisición hereditaria. En consecuencia, no podrá aplicar la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años en su declaración del IRPF correspondiente.
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