La comprobación de valores es un procedimiento que tiene como fin verificar el valor de un bien determinante de la obligación tributaria, utilizando para ello alguno de los medios previstos en la ley.
Uno de estos medios es el dictamen de peritos de la Administración (art. 57.1 e) LGT), cuya actuación ha generado una extensa jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) a lo largo del tiempo.
Recientemente, el TS ha tenido ocasión de pronunciarse nuevamente sobre este tema, abordando el aspecto de si es o no necesaria la visita del perito al interior del inmueble para elaborar su dictamen o, por el contrario, es suficiente ver el exterior del mismo.
Se trata de una nueva sentencia que refuerza su doctrina sobre la comprobación del valor real de los inmuebles, limitando determinadas prácticas de la Administración.
Nos estamos refiriendo a la STS de 17 de septiembre de 2025 (nº recurso 259/2024).
¿Cómo se inició el asunto?
La madre de los obligados tributarios falleció dejándoles una serie de bienes inmuebles, y constituyeron una comunidad de bienes cuyo objeto era el alquiler de locales industriales.
Posteriormente, llevaron a cabo una aportación no dineraria a una SL, en la que como contrapartida de las participaciones sociales recibidas por los comuneros, se aportaron los bienes inmuebles heredados, considerando los mismos como «rama de actividad”.
Aplicaron a esa transmisión el régimen especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores (FEAC).
La Administración inició actuaciones inspectoras y, para proceder a la regularización, solicitó la correspondiente tasación de los bienes a la fecha de fallecimiento de la causante, así como a la fecha de la aportación no dineraria a la SL.
Como resultado del procedimiento inspector, se dictaron liquidaciones y los correspondientes expedientes sancionadores, que fueron recurridos ante el TEAR y desestimados, así como las reclamaciones posteriores ante el TEAC.
El TEAC declaró que «la información del inmueble valorado procede de la visita exterior del mismo realizada por el técnico redactor del informe y la documentación catastral/registral aportada, incorporando al expediente las fotografías efectuadas en el curso de la visita a los inmuebles objeto de valoración».
Tras ello, acudieron a la Audiencia Nacional (AN), con idéntico resultado. Hasta llegar al Tribunal Supremo.
¿Qué alegaban los contribuyentes ante el Tribunal Supremo?
Los recurrentes alegaron ante el Tribunal Supremo, que la SAN infringía, entre otros:
- el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE).
- la normativa sobre determinación del valor de mercado como referente en el cálculo de las ganancias patrimoniales en las transmisiones onerosas mediante aportación no dineraria a sociedades mercantiles (art. 35.2 y 37.1.d) LIRPF).
- la obligación de reconocimiento personal de los bienes sometidos a procedimiento de valoración (art. 160.2 RGAT).
- los criterios técnicos para la correcta valoración de mercado de los inmuebles por perito (Orden ECO/865/2003).
- la STS de 21 de enero de 2021, entre otras.
Los contribuyentes afirmaban que la ausencia de una visita «completa» -interior y exterior- en la que se puedan observar las características de todo el inmueble, y no solo su aspecto exterior, ha llevado a la sobrevaloración de los distintos inmuebles.
Y añadieron que los defectos puestos de manifiesto por el perito del contribuyente, quien sí realizó una inspección completa de todos y cada uno de los inmuebles, no pudieron ser detectados por consulta:
- ni a las bases de datos existentes
- ni al Catastro
- ni al Registro de la Propiedad.
Para detectar estas circunstancias se hace imprescindible la visita presencial y ocular de los inmuebles.
¿Qué alegó la Administración?
La Administración alegó, resumidamente, que, como principio general, la exigencia de visita al inmueble por parte del perito impone que se visite tanto el exterior como el interior del inmueble.
Sin embargo, en el caso concreto, esta exigencia puede exceptuarse cuando se justifique que no es necesaria la visita al interior del inmueble.
¿Cuál es el criterio del Tribunal Supremo?
El criterio del Tribunal Supremo es idéntico al de su doctrina contenida en la STS de 24 de junio de 2025 (rec-.6908/2023), la cual reitera.
El motivo es que los herederos de la causante son cuatro. Uno de ellos recurrió de forma individual ante el TEAR de Madrid y posteriormente ante el TEAC, dando lugar a la STS de 24 de junio de 2025.
Y el resto de hermanos, conjuntamente en este caso.
En su argumentación, el TS cita numerosos precedentes, tales como la STS de 29 de marzo de 2012, en la que razona que debe realizarse la visita.
Concretamente, en ella declara que «no podría evacuarse el dictamen debidamente motivado sobre la base de circunstancias como el estado de conservación o la calidad de los materiales utilizados, si no es porque previamente han sido consideradas las mismas respecto al inmueble concernido en razón de la correspondiente visita y toma de datos. “
También la STS de 26 de noviembre de 2015 y la STS de 21 de enero de 2021.
En esta última, tras insistir en la obligatoriedad de la visita, afirma que la exigencia de reconocimiento personal del bien que se valora, autoimpuesta reglamentariamente por la Administración, constituye una regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ha de ser rigurosamente justificada.
De igual modo, menciona la STS de 21 de febrero de 2023 y la STS de 4 de julio de 2023.
En definitiva, la postura del Alto Tribunal, reafirmándose en su doctrina, puede resumirse en los siguientes puntos:
a) Los órganos jurisdiccionales deben controlar que la metodología aplicada por el perito de la Administración es adecuada y se adapta a los estándares de la buena praxis.
b) Conforme a dichos estándares es regla general que la valoración del inmueble debe ser individualizada y exige la visita al interior de este con el fin de realizar su medición, comprobación de estado, materiales, etc.
c) Que, precisamente por ser la visita interior la regla general, en los casos en que aquella no se produzca, bien porque el propietario no permita el acceso o bien porque concurra alguna otra circunstancia, el perito tiene la obligación de indicarlo expresamente en su dictamen de forma razonada, justificando la falta de visita al interior.
Sin que deba el órgano jurisdiccional sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial.
d) El hecho de que la Ley conceda al contribuyente la posibilidad de instar una tasación pericial contradictoria no supone que podamos rebajar o relajar los requisitos que la buena praxis imponen al perito de la Administración.
O, dicho de otro modo, el reconocimiento de derechos al contribuyente no puede traducirse en una disminución de los estándares de conducta exigibles conforme al principio de buena Administración.
Criterio interpretativo del TS
Reiterando la doctrina contenida, entre otras, en las STS de 4 de julio de 2023 y de STS de 24 de junio de 2025, declara que no cabe considerar motivada de forma suficiente la pericial efectuada cuando «no se ha efectuado la visita al inmueble ni explicado de modo claro y terminante por qué no se hizo.
La regla sobre la exigencia de comprobación personal y directa no está concebida para comodidad de los funcionarios o de la Administración».
Debe «de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble».
Como conclusión, estamos ante una nueva STS que refuerza y reitera su jurisprudencia sobre la comprobación del valor real de un inmueble, limitando determinadas prácticas de la Administración contrarias a Derecho.
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