Valor de referencia de inmuebles, ¿inconstitucional?

El valor de referencia de los inmuebles es relativamente reciente, ya que este método de cálculo de la base imponible de diferentes impuestos, de carácter objetivo y general se aplica desde 2022.

Con su introducción, se pretendía por la Administración disminuir la gran litigiosidad que existía con la valoración de los inmuebles a través del “valor real” de los mismos, dado que se consideraba inconcreta y, por tanto, contraria a la seguridad jurídica.

El valor de referencia de un inmueble lo fija la Dirección General del Catastro, a partir de un análisis de los precios de todas las compraventas que se realizan ante notario o se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, se tienen en cuenta los datos que aparezcan sobre el bien concreto en el Catastro Inmobiliario. Este valor no puede ser superior al de mercado y para ello se aplica un factor de minoración en su determinación.

Los valores de referencia individualizados están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022 y en ella los titulares catastrales también pueden informarse de los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada de dicho valor.

Recordemos que el valor catastral y el de referencia no son coincidentes. El primero de ellos se actualiza a través de las leyes de Presupuestos Generales del Estado; sirve de base imponible para el IBI; es un dato privado y su revisión se produce mediante procedimientos de valoración colectiva.

Por el contrario, el valor de referencia se calcula cada año y es el valor mínimo fiscal a efectos de tributos cedidos. Sirve de base imponible al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPYAJD), y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y es de dominio público, según hemos visto anteriormente.

En consecuencia, si se lleva a cabo la transmisión de un inmueble y está sujeta a uno de los impuestos mencionados, su valor de referencia será la base imponible del impuesto correspondiente.

En la práctica, lo que se pretendía evitar el nuevo método de cálculo – la litigiosidad – ha dado lugar a numerosos conflictos que cuestionan su validez.

¿Es constitucional el valor de referencia?

La duda se plantea porque el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite una cuestión de inconstitucionalidad (nº 3631-2025) sobre el valor de referencia comentado, publicada en el BOE de 14 de julio de 2025. La ha planteado el TSJ de Andalucía, con sede en Málaga.

Y tendrá que determinar si el método consistente en fijar la base imponible del ITPYAJD e ISD a través de imponer el valor de referencia y sin tener en cuenta la valoración individualizada de los bienes inmuebles, vulnera el principio de capacidad económica. 

¿Vulnera el principio de capacidad económica?

La vulneración del principio de capacidad económica (art. 31 CE), que forma parte de los principios de justicia tributaria, se ha planteado porque el valor de referencia es un método legal que puede ocasionar el gravamen de magnitudes ficticias.

No olvidemos que, como hemos comentado anteriormente, tiene carácter objetivo y general.

El cambio legislativo ha sido polémico desde su entrada en vigor. Se fundamenta en una metodología difícil de entender por un contribuyente medio y sus parámetros no están contenidos en la normativa. 

Además, una de sus características es que no tiene en cuenta las singularidades de cada inmueble para calcular el valor del mismo, tales como su grado de conservación real, instalaciones accesorias, dependencias, calidad de materiales …

Así lo ha manifestado el TSJ de Andalucía en su cuestión de inconstitucionalidad, añadiendo que está basado en una muestra poco representativa de transacciones.

Incluso señala que incurre en contradicciones porque Catastro usa los datos no tenidos en cuenta para calcular el valor medio en ejercicios siguientes.

La consecuencia de todo ello es que el resultado, el valor de referencia obtenido, está objetivamente alejado del valor de mercado y dos inmuebles muy distintos tienen el mismo valor en la misma zona.

Por otra parte, no debemos olvidar que el Tribunal Supremo lleva años insistiendo en la importancia de la individualización para calcular el valor de un bien. Y ha vuelto a hacerlo en su reciente STS de 24 de junio de 2025.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2025

En la sentencia, el Tribunal Supremo, tras citar como fundamento otras anteriores en el mismo sentido, tales como la STS de 29 de marzo de 2012, STS de 26 de noviembre de 2015, STS de 21 de febrero de 2018 y la STS de 21 de enero de 2021, establece la siguiente doctrina:

Reiterando nuestra doctrina contenida, entre otras, en la STS de 4 de julio de 2023 -rec. 7756/2021-, no cabe considerar motivada de forma suficiente la pericial efectuada cuando «no se ha efectuado la visita al inmueble ni explicado de modo claro y terminante por qué no se hizo. La regla sobre la exigencia de comprobación personal y directa no está concebida para comodidad de los funcionarios o de la Administración», debiendo «de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble».

La realización de visita exterior, confirmada por la práctica de algunas fotografías sin mayor explicación, no es suficiente para enervar la necesidad de visita interior del inmueble, debiendo el perito explicar y motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad.

Otra opinión sobre la posible inconstitucionalidad

Al hilo de constitucionalidad del valor de referencia, de interés mencionar que la Asociación Española de Asesores Fiscales, en Nota de Prensa de7 de noviembre de 2023, ya lo puso en tela de juicio.

¿Qué puede hacer mientras el contribuyente?

El contribuyente, hasta que el Tribunal Constitucional resuelva la cuestión, puede recurrir las liquidaciones basadas en el valor de referencia, o solicitar la rectificación de las autoliquidaciones realizadas de ITP, fundamentándolo en la inconstitucionalidad del valor de referencia.

La finalidad de todo ello es que, si el TC declara la inconstitucionalidad pero limita sus efectos a los contribuyentes que hayan recurrido antes de esa declaración, poder tener opción a un resultado favorable.

En definitiva, el Tribunal Constitucional deberá resolver si el valor de referencia vulnera o no diferentes principios fundamentales de nuestra Carta Magna.

Entre ellos se mencionan concretamente el de capacidad económica, tutela judicial efectiva o incluso el de reserva de ley en materia tributaria, al estar basada la metodología en órdenes del Ministerio de Hacienda y resoluciones del Catastro, sin rango de Ley.

Es un tema de importancia, que afecta a los contribuyentes del ITP y del ISD, por tanto, con gran repercusión. Veremos cómo lo resuelve … y lo comentaremos en nuestro Blog.