La tributación en el IRPF del alquiler turístico de una habitación de la vivienda habitual es una cuestión de actualidad, ya que se ha incrementado notablemente en los últimos años el número de propietarios que lo llevan a cabo por diversos motivos.
¿Cuándo se considera alquiler turístico?
Con respecto a qué debemos considerar “alquiler turístico”, diremos que, en general, Hacienda estima uso turístico si se produce su cesión temporal de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
La Dirección General de Tributos, en su Consulta V0309-25, de 17 de marzo de 2025, manifiesta que es una modalidad de alojamiento de reciente implantación.
Y afirma que consiste, básicamente, en ofrecer un servicio de alojamiento temporal por estancias cortas, generalmente a turistas, durante un periodo inferior al año y que, normalmente, conlleva la prestación de algún servicio como cambio de ajuar doméstico, limpieza del inmueble a la entrada y salida, etc.
Recordemos que se diferencia del alquiler de temporada, el cual no tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, pero sí temporal por razones académicas, laborales, de salud …
¿Cómo tributa en IRPF el alquiler turístico de una habitación de mi vivienda habitual?
Con respecto a la tributación en IRPF del alquiler turístico de una habitación de mi vivienda habitual, la Dirección General de Tributos en su consulta V1643-25, de 15 de septiembre de 2025, ha aclarado la cuestión en una consulta vinculante.
En el asunto planteado, se destina una habitación de la vivienda habitual a alquiler turístico durante 135 días en 2024.
El Centro Directivo parte de la premisa de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, ya que no reúne los requisitos necesarios para ello (art. 27.2 LIRPF), por lo que es un rendimiento del capital inmobiliario.
¿Qué gastos podrá deducir?
Por lo que respecta a los gastos deducibles, serán todos los necesarios para su obtención, de acuerdo con la normativa (art. 23.1 LIRPF, 13 RIRPF y 14 RIRPF). Así, encontramos:
- Los intereses de capitales ajenos invertidos en su adquisición o mejora y gastos de financiación
- Gastos de reparación y conservación
- Tributos y recargos no estatales, tasas y recargos estatales
- Saldos de dudoso cobro
- Importes devengados por terceros por servicios personales prestados (administración, vigilancia, portería …).
- Los ocasionados por la formalización del arrendamiento
- El importe de las primas de contratos de seguro
- Las cantidades destinadas a servicios o suministros
- Importes destinados a la amortización del bien
Pero solo son deducibles aquellos correspondientes al periodo de tiempo en que la habitación haya estado alquilada, así como el importe destinado a la amortización del inmueble en la parte de la habitación de los días que ha estado arrendada, siempre que procedan de la depreciación efectiva.
¿Pueden deducirse gastos del mobiliario de la habitación alquilada?
Con relación a la deducción de gastos por el mobiliario y demás enseres de la habitación alquilada, la Dirección General de Tributos manifiesta que se realizará a través de la amortización, según la tabla fijada por la Administración.
En ella se establece un coeficiente lineal máximo del 10% y un periodo límite de 20 años, a contar desde la adquisición. Este coeficiente se aplicará sobre los costes de adquisición pagados y teniendo en cuenta los días que estaba arrendado.
¿Puede deducirse el agua, luz, gas e internet?
Los gastos de agua, luz, gas e internet correspondientes a la habitación alquilada algunos días al año, solo serán deducibles si son soportados y pagados por el arrendador.
Por lo tanto, si los satisface el inquilino, el dueño no podrá deducirse nada.
Precisa la Dirección General de Tributos que si los importes de los gastos se repercuten al inquilino, se computarán como rendimiento íntegro del capital inmobiliario y se pueden deducir del mismo.
¿Qué sucede con los gastos generales no susceptibles de individualización?
Con relación a los gastos generales no susceptibles de individualización, deben prorratearse los gastos totales y tener en cuenta solo los que procedan de la parte de la casa que está alquilada. A este respecto, habrá de estarse a lo pactado entre dueño e inquilino.
¿Cabe aplicar alguna reducción?
En general, la cuestión de si puede aplicarse o no alguna reducción sobre el rendimiento neto positivo en casos de arrendamiento de vivienda, fue abordada en nuestro Blog anteriormente, donde puede consultarse.
Y la Dirección General de Tributos, en esta consulta comentada V1643-25, al respecto recuerda que se puede aplicar una reducción del 60%, sobre el rendimiento neto positivo obtenido del alquiler de la habitación, una vez deducidos los gastos necesarios.
Pero hace la salvedad de que, si el alquiler se realiza por temporadas, curso lectivo, verano o cualquier otra, no puede aplicarse esta reducción.
La razón de ello estriba en que solo cabe si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o de cada una de las habitaciones que se alquilan.
Y precisa que este es el criterio que ya estableció sobre el tema en su consulta vinculante V3660-16, de 5 de septiembre de 2016.
En esa ocasión, el consultante planteaba que era propietario de una vivienda diferente de la habitual, de la que tenía alquilada una habitación con derecho al uso del resto de las dependencias comunes a una persona que vive en ella de forma permanente.
Y la DGT, al existir y satisfacerse esa necesidad permanente de vivienda, declaró que sí cabía la reducción (art. 23.2 LIRPF).
Más sobre este tema
El tema de la tributación del alquiler de viviendas turísticas ha sido abordado por la Dirección General de Tributos en diferentes ocasiones para aclarar diversos aspectos del mismo, como hemos visto en las consultas vinculantes antes comentadas.
En otra de ellas aclara la cuestión de si pueden deducirse o no los gastos previos al alquiler turístico, soportados antes de comenzar el arrendamiento. Nos referimos a la consulta vinculante V1933-25, de 15 de octubre de 2025.
En el supuesto analizado, existe una expectativa de alquiler. El Centro Directivo señala que la situación de expectativa deberá ser acreditada por el contribuyente.
Por lo que respecta a la deducibilidad de los gastos, está condicionada a la obtención de ingresos, rendimientos íntegros del capital inmobiliario, y debe existir correlación entre los gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.
Ello implica que las reparaciones y actuaciones de conservación realizadas deben ir dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos, no al disfrute, ni siquiera temporal, de la vivienda por su dueño.
Por otra parte, el importe máximo deducible por estos gastos no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario computados en el ejercicio; cabe realizarlo con el exceso en los cuatro periodos impositivos siguientes.
Y en los periodos en que el inmueble no esté alquilado, el propietario habrá de imputar la renta inmobiliaria correspondiente (art. 85 LIRPF),
En conclusión, sobre la deducción de los gastos previos a un alquiler turístico:
- debe acreditarse el destino arrendaticio del inmueble
- los gastos de reparación y conservación previos tienen límite anual y puede deducirse el exceso en los ejercicios posteriores
- los gastos anuales quedan limitados al tiempo de arrendamiento efectivo
- debe realizarse la imputación de renta inmobiliaria en los periodos sin alquilar
Autor: I. Font
NCS Contabilidad y NCS Gestión
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