Las viviendas okupadas son una realidad compleja que plantea a sus titulares conflictos en diversos ámbitos, incluido el tributario.
Puede surgir la duda acerca de si deben imputarse o no rentas inmobiliarias en la declaración de la renta por estos inmuebles ocupados ilegalmente que no pueden utilizar ni alquilar y sobre los que se ha perdido el control efectivo.
¿Qué es la Imputación de rentas en el IRPF?
La imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF es una ficción legal recogida en la LIRPF. Se considera que un inmueble genera una renta “presunta” para su titular, simplemente por el hecho de tenerlo disponible para su uso.
¿Qué tipo de inmuebles generan imputación de rentas?
Los inmuebles a los que se imputan rentas son los siguientes:
- Urbanos no afectos a actividades económicas
- Rústicos con construcciones no indispensables ni afectos a la actividad
- Que no generen rendimientos del capital
- Que no sea la vivienda habitual del contribuyente (tampoco la plaza de garaje adquirida conjuntamente con el inmueble, máximo dos)
- Que no se trate de suelo no edificado, inmueble en construcción o, urbanísticamente, no susceptible de uso
¿Quién tiene que declararlas?
- El propietario si lo tiene a su tiene a su disposición todo o parte del año
- El usufructuario o quien tenga derecho real de uso o disfrute sobre el bien
- El titular de un derecho de alojamiento por tiempo compartido, en función de la duración anual (días, semanas o meses), salvo que sea inferior a dos semanas al año.
Si hay varios cotitulares, el porcentaje que represente su participación.
¿Qué renta hay que imputar?
La renta a imputar se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble.
- En general, el 2% sobre su valor catastral ó,
- El 1’1% si el valor catastral ha sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva a partir de 2012, en los periodos impositivos 2023, 2024 y 2025 (D.A.55ª LIRPF).
¿Y qué sucede si el inmueble está ocupado ilegalmente?
Si el inmueble está ocupado ilegalmente, el propietario pierde la disponibilidad real sobre el mismo. Por lo tanto, se anula la presunción de capacidad económica y ya no existe el fundamento que justifica la imputación de rentas.
La Dirección General de Tributos se ha pronunciado en diferentes ocasiones sobre este tema. Concretamente, en las siguientes Consultas Vinculantes:
CV 1197-20, de 4 de mayo de 2020
En este caso, la consultante era propietaria de tres viviendas en Ceuta que habían sido ilegalmente ocupadas. Interpuso demanda, con sentencia favorable y se desalojaron las viviendas.
Pero fueron nuevamente okupadas, por lo que la propietaria presentó denuncia en Comisaría, destinada al Juzgado de Instrucción correspondiente. No se recibió contestación al cabo de años y la denuncia fue reiterada nuevamente.
Se planteaba si debía o no imputarse rentas inmobiliarias por estas viviendas.
La Dirección General de Tributos aclaró que, siempre que se hubiera iniciado el procedimiento judicial de desahucio, operaría la exclusión del régimen de imputación de rentas inmobiliarias desde que se inició ese procedimiento y sin necesidad de esperar a su resolución.
En el mismo sentido y del mismo año, también la CV 1054-2020.
CV 1308-21, de 11 de mayo de 2021
En este caso, los consultante y propietarios adquirieron la vivienda a una entidad financiera pero sin tener su posesión. Estaba okupada al haberse acordado la suspensión del lanzamiento de su poseedor, acogido a la Ley 1/2013 y RDL 1/2015.
Posteriormente, la legislación posibilitó que los dueños pudieran interponer demanda judicial de desahucio para recuperar la posesión, sin que a fecha de presentación de la consulta se hubiera dictado sentencia al respecto.
Dudaban si tendrían que imputar rentas inmobiliarias por ese bien en su declaración de IRPF. Y la Dirección General de Tributos se expresó en idénticos términos que en el supuesto anterior comentado.
CV 0514-23, de 3 de marzo de 2023
En la consulta formulada, el contribuyente manifiesta que es propietario de un terreno rústico que tiene alquilado y sobre el que se ha construido una edificación contra su voluntad.
El contrato de arrendamiento finalizó en 2015 y a fecha de presentación de la consulta está reclamada judicialmente la devolución de la posesión del terreno y la vuelta a su estado original, mediante el derribo de la construcción.
No sabe si debe o no imputarse rentas inmobiliarias en la declaración del IRPF.
El Centro Directivo, al igual que en los casos anteriores, declara que si el inmueble está ocupado ilegalmente, no procede imputar renta si se acredita que se ha comenzado un procedimiento judicial para recuperar la posesión.
Conclusión
Como conclusión, para no imputar rentas en IRPF, se requiere:
- Que el inmueble esté ocupado ilegítimamente
- Que el propietario haya iniciado un procedimiento judicial de desalojo (no hay que esperar hasta que se dicte sentencia)
- Que se pueda justificar documentalmente lo anterior a través de cualquier medio de prueba admitido en Derecho
¿Qué sucede si tras desalojarse el inmueble no puede habitarse por daños o deterioro?
Una vez obtenida la posesión del inmueble, puede suceder que no sea apto para habitarlo por daños o deterioro.
La Dirección General de Tributos ha declarado que si el inmueble no es apto para ser habitado por falta de condiciones para ello, no se debe imputar renta alguna. Obviamente, ha de justificarse tal situación.
Así, en su CV 1592-21, de 26 de mayo de 2021, se expone por el contribuyente que es dueño de un inmueble que no tiene suministro de agua potable ni eléctrico. Tampoco las condiciones mínimas de habitabilidad según un informe técnico de perito.
El Centro Directivo recuerda que el art. 85.1 LIRPF dispone que “no corresponderá la imputación de renta en caso de inmuebles en construcción e inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso”.
Y recuerda que la normativa del IRPF no condiciona la acreditación de estas situaciones a que el contribuyente disponga de un documento concreto.
Por lo tanto, puede justificarlo por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho. Lo determinante será que el inmueble no sea susceptible de uso y el contribuyente acredite las causas.
La Dirección General de Tributos, además, precisa que si el inmueble está en estado ruinoso, uno de los medios de prueba óptimos es la declaración de ruina.
También ha aclarado la cuestión de la imputación de rentas cuando el inmueble está en estado de ruina en su Consulta Vinculante V-2262-24. En ella reitera que lo determinante en estos supuestos será que el inmueble en cuestión no sea susceptible de uso.
Vemos cómo el criterio del Centro Directivo sobre la imputación de rentas en caso de ocupación ilegal de vivienda y, en su caso, posterior imposibilidad de habitarla por daños es claro y reiterado en el tiempo.
Autor: I. Font
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