Las viviendas inquiokupadas son actualmente una realidad compleja que genera conflicto, entre otros, en el ámbito tributario, especialmente en un contexto de aumento considerable en los últimos años.
Los arrendadores se enfrentan a diferentes cuestiones, como si deben o no declararse en el IRPF las rentas no cobradas.
Recordemos que una vivienda inquiokupada es aquella en la que el inquilino entra legalmente mediante contrato y paga la fianza, pero deja de pagar el alquiler, se niega a desalojar y se convierte en moroso.
¿Cuál es la norma general?
En general, la normativa del IRPF establece que el propietario o usufructuario de una vivienda debe declarar al fisco los ingresos que perciba por su alquiler, como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF).
No obstante, si el arrendamiento lo lleva a cabo como una actividad empresarial, los importes generados serán rendimientos de actividades económicas cuando para la ordenación de la actividad se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 LIRPF).
¿Qué sucede si la vivienda está inquiokupada?
En caso de que la vivienda esté inquiokupada, el arrendador no percibe realmente ingreso alguno y puede surgirle la duda acerca de cómo ha de proceder fiscalmente.
El tema lo ha abordado el Tribunal Supremo y el Tribunal Económico-Administrativo Central.
Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en el asunto planteado, debía determinar si las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, tiene la calificación de rendimiento inmobiliario o ganancia patrimonial.
Y, en consecuencia, a que ejercicio son imputables las cantidades así obtenidas por el contribuyente.
Nota: a la demanda el arrendador acumulaba la acción de reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.
En este asunto, el arrendatario dejó de abonar rentas desde febrero de 2010 hasta que el Juzgado de Primera Instancia resolvió el arrendamiento mediante sentencia de 11 de enero de 2011, condenándolo a pagar todas las rentas vencidas y no satisfechas hasta el desalojo del local, que siguió ocupando tras la sentencia.
La cuestión suscitada es qué tratamiento tributario debe darse a esas rentas dejadas de abonar.
La AEAT, elTEAR y elTSJ consideraron que esas cantidades, devengadas después de la presentación de la demanda de desahucio, debían tributar como rendimientos del capital inmobiliario, al igual que las rentas anteriores que, impagadas, motivaron el proceso judicial de desahucio.
El recurrente, sin embargo, sostiene que tales cantidades se percibieron “tras la resolución contractual” que, en su opinión, “tiene lugar en el mismo momento en que el arrendador, en ejercicio de su derecho, da por resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta”.
Entiende que estos importes no pueden calificarse jurídicamente de rendimientos del capital inmobiliario, sino de “responsabilidad indemnizatoria del perjuicio que experimenta el arrendador por la privación de su derecho a la posesión y disfrute del inmueble”, por el tiempo posterior en el que el inquilino estuvo en posesión ilícita del inmueble.
Y el Tribunal Supremo, afirma, entre otros, que es de aplicación a las rentas devengadas y exigibles durante el ejercicio 2010 la regla general de imputación temporal fijada en la LIRPF (art. 14.1.a)). Por lo tanto, los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al periodo impositivo en que sean exigibles por su perceptor.
En la sentencia referida STS de 14 de diciembre de 2021, declara lo siguiente:
«Las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, -demanda a la que acumula la acción de reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca- , tienen la calificación de rendimiento de capital inmobiliario, a imputar al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.»
Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC)
El Tribunal Económico-Administrativo Central también se ocupa de esta controvertida cuestión.
En el asunto planteado, la reclamante, considerándose residente fiscal en Suiza, presentó autoliquidaciones relativas al modelo 210 IRNR, declarando rendimientos procedentes del arrendamiento de un inmueble de su propiedad en España.
Posteriormente, presentó solicitud de rectificación porque entendía que no debía de haber incluido los ingresos por arrendamiento del inmueble, ya que en los periodos declarados no se percibió renta alguna por su alquiler.
Que, a dichos efectos, se interpuso demanda de desahucio por falta de pago de las rentas, resuelta mediante sentencia dictada por el Juzgado correspondiente en 2020.
El TEAC debía determinar si las rentas derivadas del arrendamiento del inmueble citado están sujetas al IRNR, aun no habiendo sido percibidas por el arrendador en el ejercicio cuya rectificación de la autoliquidación se solicita.
Comenzó destacando que el IRNR grava los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles en los mismos términos que el art. 22 LIRPF (aplicable a residentes en España). Por lo tanto, tanto residentes como no residentes deben tributar por el arrendamiento de un inmueble en territorio español.
Y argumentó diferentes razonamientos, entre ellos el de la referida STS de 14 de diciembre de 2021, sobre la obligación de declarar las rentas no cobradas del alquiler de un inmueble en España por un no residente.
Conforme al mismo, concluye que “el impago de las rentas del alquiler no exime al arrendador de sus obligaciones fiscales, entre ellas la de declarar las rentas en el IRPF, aun cuando no haya percibido las cantidades comprometidas, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 14.1 a) LIRPF.
Y falla en su RTEAC de 24 de junio de 2025 lo siguiente:
[…] las cantidades devengadas por el arrendamiento del inmueble de la interesada tienen la calificación de rendimientos de capital inmobiliario y se imputan a cada uno de los períodos impositivos en que fueron exigibles, tal como declaró la interesada. Por lo tanto, no procede la rectificación de su autoliquidación en los términos pretendidos.
Vemos cómo el TEAC, tal y como concluyó anteriormente en su RTEAC de 22 de julio de 2021, establece que, por lo que respecta a la imputación de los rendimientos inmobiliarios, se debe atender a su exigibilidad, o sea, al momento en que el arrendatario está obligado al pago de las rentas.
Autor: I. Font
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