El beneficio fiscal de la exención por reinversión en IRPF a aplicar por el contribuyente puede suscitar dudas sobre qué gastos y conceptos pueden incluirse dentro del importe reinvertido.
¿En qué consiste esta exención?
La exención por reinversión en vivienda habitual permite que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la misma quede exenta, siempre que el importe percibido se reinvierte en la compra o rehabilitación de otra (art. 38.1 LIRPF y 41 RIRPF).
Debe tenerse en cuenta lo siguiente:
- No opera automáticamente, esto es, el contribuyente del IRPF ha de expresar su voluntad de acogerse a ella.
- Solo queda exenta la ganancia patrimonial si el importe de la venta se reinvierte en otra vivienda habitual, entendida como “la edificación que constituye su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.”
No obstante, se acepta la habitualidad sin que concurra ese plazo, si fallece el interesado o concurren circunstancias extraordinarias (cambio de domicilio, matrimonio, separación, traslado, variación de empleo …).
A estos efectos, puede consultarse en nuestro Blog el criterio del Tribunal Económico-Central en su Resolución de 7 de abril de 2026 sobre si puede o no aplicarse la exención por reinversión en caso de traslado laboral.
- Existe un plazo límite para la reinversión: como máximo en dos años anteriores o posteriores a la venta.
No obstante, no se considera realizada fuera de plazo si la enajenación se ha llevado a cabo a plazos o con precio aplazado. Será necesario que el dinero de los plazos se destine a ese fin dentro del ejercicio en que se vaya percibiendo.
- Si el importe reinvertido es inferior a la cantidad obtenida por la venta, únicamente no tributará la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda al dinero reinvertido.
¿Constituyen importe reinvertido el IVA, ITP, notaría, registro y gestoría?
La Dirección General de Tributos(DGT) ha aclarado en su reciente Consulta Vinculante V0489-26, de 3 de marzo de 2026, si se considera importe reinvertido el IVA, ITP, notaría, registro y gestoría satisfechos por el contribuyente de IRPF al adquirir su nueva residencia habitual.
El Centro Directivo comienza recordando que la venta de la vivienda va a generar al consultante una ganancia o pérdida patrimonial, por variar el valor de su patrimonio al alterarse su composición (art. 33.1 LIRPF).
Y el importe de esa ganancia o pérdida será la diferencia entre valor de adquisición y de transmisión, exponiendo en qué consiste cada uno.
Así, el valor de adquisición está formado por la suma del importe real de compra y las inversiones y mejoras realizadas en el bien, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición (excluidos intereses), minorado por la amortización.
El valor de transmisión está formado por el importe real de venta, menos los gastos y tributos pagados, inherentes a la transmisión.
¿Cuáles son los gastos inherentes a la adquisición y transmisión?
Se incluyen como gastos inherentes a la adquisición, entre otros, los siguientes:
- Notaría
- Registro
- Gestoría
- ITPYAJD o IVA de la venta
- Gastos de tasación
- Gastos que correspondan a la hipoteca
- Comisiones por intermediación en la compra (satisfechos por el adquirente)
Por lo que respecta a los gastos inherentes a la transmisión pagados por el vendedor, la DGT recuerda su criterio al respecto, fijado anteriormente en su consulta vinculante V0926-18, de 10 de abril de 2018.
En ese supuesto, el contribuyente de IRPF dudaba acerca de la consideración de ciertos gastos como integrantes de los valores de adquisición y transmisión, a efectos de la determinación de la ganancia patrimonial.
Y enumera los siguientes:
- Notaría y registro por la cancelación de hipoteca
- Honorarios de la inmobiliaria por la gestión en la venta
- Gastos de expedición de certificados de eficiencia energética
- Gastos de expedición de certificados de habitabilidad
- Gastos de expedición de certificados sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios
- El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU
Concluye la Dirección General de Tributos afirmando que, siempre que la nueva vivienda habitual del contribuyente de compre en un plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior, se podrá aplicar la exención de la ganancia patrimonial que se obtenga de la venta.
Y en cuanto al importe a reinvertir, se incluye tanto el precio de la nueva vivienda como los gastos inherentes a la compra, en la medida en que formen parte del valor de adquisición y siempre que se hubieran pagado dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta (art. 35 LIRPF).
Autor: I. Font
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