El alquiler con opción de compra es una fórmula que últimamente está cobrando protagonismo, por la dificultad o imposibilidad para determinadas personas de adquirir una vivienda. Se postula como una solución para llegar a ser propietario de la misma.
Es importante tener clara la tributación de este tipo de contrato, ya que se trata de un acuerdo híbrido que alberga un contrato de alquiler y otro de compraventa.
Antes de abordar el aspecto fiscal, veamos en qué consiste.
¿En qué consiste el alquiler de vivienda con opción de compra?
El alquiler de vivienda con opción de compra permite al arrendatario alquilarla con la posibilidad de adquirirla en un futuro, con las siguientes condiciones:
- El precio se fija previamente por las partes
- El derecho de compra es exclusivo para el inquilino
- Existe un tiempo limitado para ejercer ese derecho concedido
- El arrendador del inmueble tiene restringida la posibilidad de disposición o gravamen mientras dura el derecho de opción
Es frecuente que el arrendatario pague al propietario una “prima de opción”, por el derecho a adquirir la vivienda en un futuro, y suele oscilar entre 5% y el 10% del precio de venta.
¿Cómo tributa en IRPF el alquiler de vivienda con opción de compra?
Con relación a la tributación del alquiler de vivienda con opción de compra en el IRPF, la Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado diferentes aspectos del tema en su consulta V0032-24, de 13 de febrero de 2024.
El consultante plantea que es dueño de un inmueble del que va a realizar un arrendamiento con opción de compra y duda, si se ejercita la opción, sobre la tributación en IRPF del importe a percibir por ello.
El Centro Directivo comienza dando por supuesto que el alquiler no es una actividad económica en este caso, dado que no se cuenta con, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 LIRPF).
Alquiler
Las rentas derivadas del alquiler serán rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador, clasificándose como renta general e integrándose en la base imponible general (art. 22.1 y 48 LIRPF).
Opción de compra
En cuanto a la opción de compra, al no llevarse a cabo dentro del ejercicio de una actividad económica, se considera alteración patrimonial.
La ganancia o pérdida patrimonial estará formada por:
- Diferencia entre valor de adquisición y transmisión (trasmisión onerosa o gratuita), o,
- Valor de mercado (resto de casos)
Afirma la DGT que en el contrato de opción de compra hay dos alteraciones patrimoniales diferenciadas:
1) el contrato de opción: es una ganancia de patrimonio que nace en el momento de la concesión de ese derecho.
Con respecto a la prima de opción, recordemos que es el importe que debe pagar el inquilino al dueño por concederle la opción, y se cita la STS de 21 de junio de 2022.
En ella, se fija como doctrina dónde se integran las ganancias patrimoniales obtenidas por el propietario: en la base imponible del ahorro (no en la base imponible general).
Se debe a que implican una transmisión derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad, a las que renuncia su titular durante un tiempo.
El Importe de la ganancia será el precio pagado, siempre que no sea inferior al de mercado, en cuyo caso, este último. De ese valor se deducirán gastos y tributos satisfechos por el concedente.
Y la Imputación de la ganancia se hará en el periodo impositivo en que se formalice el derecho de opción de compra sobre el inmueble.
2) la posterior compraventa: ocasionará una nueva alteración patrimonial al propietario – arrendador. Su importe se determinará por la diferencia entre valor de transmisión y de adquisición (art. 35 LIRPF).
Valor de adquisición: suma del importe real de compra, más inversiones, mejoras, gastos y tributos, menos amortizaciones.
Valor de transmisión: importe real de venta, menos gastos y tributos.
La cuantía recibida previamente por el propietario – arrendador en concepto de opción de compra más las rentas percibidas, si así lo han acordado, se descontarán del precio total pactado por la venta. Constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida de la enajenación.
La ganancia o pérdida se imputará en el periodo impositivo en el que se ejercita la opción de compra por el adquirente e integrarse en la base imponible del ahorro.
Más sobre este tema
La Dirección General de Tributos ha abordado la cuestión de la tributación del arrendamiento con opción de compra en otras ocasiones.
Consulta V0296-25
En la consulta V0296-25, de 17 de marzo de 2025 se pronuncia sobre otro aspecto relacionado con el arrendamiento con opción de compra.
En la misma el contribuyente expone que ha contratado un alquiler con opción de compra en agosto de 2024 y quiere ejercitar la opción durante el año 2025. Además, ha alquilado su vivienda habitual para venderla en 2025.
Plantea la posibilidad de aplicar la exención por reinversión a la ganancia patrimonial que obtenga por la venta de su anterior vivienda.
El Centro Directivo afirma que una vez que abandone su vivienda habitual, dispondrá de dos años para transmitirla sin pérdida del derecho a la exención por reinversión, según su doctrina reiterada (consultas V1994-08, V0993-09 y V1994-08).
Por lo tanto, podrá aplicarla en función del importe que, del total obtenido por la venta, destine al precio de la nueva vivienda. Si reinvierte el total, quedará exenta toda la ganancia generada.
Si no es así, solo podrá excluir de gravamen la parte proporcional de la ganancia que se corresponda con el importe reinvertido en la nueva vivienda habitual.
Consulta V1046-25
En la consulta V1046-25, de 25 de junio de 2025, el interesado expone que comenzó en 2023 la construcción mediante autopromoción de su nueva vivienda habitual, firmando hipoteca ese mismo año.
En abril de 2024 acaba la obra y se escritura a su nombre, comenzando a residir en ella.
Por otro lado, el 1 de julio de 2024 firma contrato de alquiler con opción a compra de la anterior, percibiendo ese día una prima de 15.000 € y acordando que la opción vence el 1 de julio de 2026.
Con relación a la tributación de la operación de arrendamiento con opción de compra en el IRPF, la Dirección General de Tributos reitera el criterio fijado en la Consulta V0032-24, que hemos analizado anteriormente.
Autor: I. Font
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