El alquiler de una vivienda habitual es un tema que ha ganado relevancia en la actualidad. Estamos observando las dificultades que existen en muchas zonas urbanas con mercado residencial tensionado para que una persona pueda acceder a una casa en alquiler, su vivienda habitual.
Ante esta situación, cada vez es más usual, sobre todo entre estudiantes y jóvenes que se incorporan al mundo laboral, la oferta y demanda del arrendamiento de vivienda por habitaciones. Así, se alquila una de las mismas de forma privada, compartiendo zonas comunes (cocina, salón, baños) con otros inquilinos o, incluso, con el propietario.
La normativa del IRPF contempla una reducción que puede aplicar el propietario cuando arrienda una casa, siempre que esta se destine a vivienda habitual (art. 23.2 LIRPF).
Ojo, no está prevista para alquileres de apartamentos turísticos, porque la finalidad de estos no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino meramente temporal.
¿Cómo opera la reducción?
La reducción comentada permite que el rendimiento neto positivo se minore en unos importes:
1. En los contratos celebrados hasta el 26 de mayo de 2023: el 60%
2. En los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023: deben cumplirse determinados requisitos al celebrarse el contrato y se podrá aplicar la reducción mientras se mantengan:
- 90% si se formaliza por el mismo arrendador un nuevo contrato sobre vivienda ubicada en mercado tensionado, en el que la renta inicial se haya rebajado más de un 5% en comparación con la última renta del contrato anterior (una vez aplicada la cláusula de actualización).
- 70%, si no se cumple lo previsto en a) pero:
- El propietario ha alquilado por primera vez su vivienda, situada en zona tensionada y el arrendatario tiene una edad entre 18 y 35 años. Si hay varios inquilinos en la misma casa, se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a quienes cumplan estas condiciones.
- O el inquilino es una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la fijada en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o la vivienda está acogida a un programa público mediante el cual la Administración limite la renta del alquiler.
- El 60% si no se cumple a) ni b) pero la vivienda se hubiera rehabilitado de acuerdo con lo previsto en el RIRPF (art. 41.1), en los dos años anteriores al día de celebración del contrato de arrendamiento.
- El 50% en los demás casos.
¿Cuáles son las zonas de mercado residencial tensionado?
Las zonas de mercado residencial tensionado son las recogidas en la Resolución que en cada caso apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Así, en la Comunidad Autónoma de Cataluña encontramos la Resolución de 8 de octubre de 2024, que detalla las zonas que se consideran tensionadas. Su vigencia alcanza hasta el 10 de octubre de 2027.
Y en la Comunidad Autónoma del País Vasco podemos consultar la Resolución de 29 de octubre de 2025.
¿Qué ocurre si alquilo una vivienda por habitaciones? ¿Puedo aplicar la reducción?
En el caso de que se alquile una vivienda por habitaciones, puede surgir la duda acerca de si cabe aplicar la reducción a las rentas que perciba o si, por el contrario, en este supuesto no tiene cabida la misma.
La Dirección General de Tributos se ha pronunciado al respecto en su Consulta Vinculante V0412-25. El contribuyente plantea que va arrendar una vivienda por habitaciones a distintos inquilinos y va a constituir la residencia habitual de los mismos.
El Centro Directivo, antes de resolver la cuestión planteada, presupone que el arrendamiento de las habitaciones no se va a llevar a cabo como una actividad económica, al no reunirse los requisitos previstos para ello en la LIRPF . En consecuencia, las rentas obtenidas serán rendimientos del capital inmobiliario.
Afirma que la condición indispensable para que pueda aplicarse la reducción por el arrendador es que el destino efectivo del objeto del contrato sea el de vivienda permanente del inquilino.
Y concluye que se podrá aplicar la reducción si queda acreditado que las habitaciones del inmueble se destinan a ese fin.
Más sobre este tema
Este tema del arrendamiento de vivienda y la aplicabilidad de la reducción comentada, ha sido abordado por la Dirección General de Tributos en diferentes ocasiones, con distintos matices.
Así, en su Consulta Vinculante V 2797-16, expone el contribuyente que es propietario junto con su esposa de una vivienda que desea alquilar a una sociedad mercantil. Su destino va a ser exclusivamente vivienda de uno de sus empleados, perfectamente identificado en el contrato.
Afirma el Centro Directivo que la “vivienda” debe entenderse según la define la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 2.1 LAU), como edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Y, en consecuencia, concluye que en este caso no puede aplicarse la reducción, ya que no constituye la vivienda del inquilino, con independencia de a qué la destine este posteriormente, por lo que se debe entender, a estos efectos, que se trata de un arrendamiento distinto del de vivienda.
Autor: I. Font.
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