La exención por reinversión es un beneficio fiscal que permite que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual quede exenta en IRPF si el importe percibido se reinvierte en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual.
Para que pueda aplicarse, han de cumplirse varios requisitos:
- El contribuyente debe manifestar su voluntad de acogerse a ella, ya que no opera de forma automática.
- La reinversión ha de realizarse como máximo durante los dos años anteriores o posteriores a la venta.
- Si la cantidad reinvertida es menor al total obtenido por la venta, estará exenta de tributación solo la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda al importe reinvertido.
Puede suceder que el obligado tributario, titular de su vivienda habitual con carácter privativo, la venda y adquiera otra para la sociedad de gananciales.
¿Cómo se aplica en este caso la exención por reinversión en el IRPF?
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha fijado doctrina, unificando criterio en su RTEAC de 13 de julio de 2026, ya que había diferentes criterios de los Tribunales Económico-Administrativos Regionales sobre el asunto, unos contrarios al contribuyente y otros favorables a este.
Criterio contrario al contribuyente
El criterio contrario al contribuyente lo sostenía, entre otros, El TEAR de Cantabria.
Ante este se planteó una reclamación sobre esta cuestión y tenía que determinar si, para aplicar la exención por reinversión, la reinversión realizada por el contribuyente del importe obtenido por la venta de su vivienda privativa, se entiende realizada por el total precio de la nueva vivienda o solo en el 50%, de acuerdo con su porcentaje de propiedad en la misma.
Y el TEAR desestimó la reclamación, porque entendía que la exención por reinversión debe limitarse como máximo al 50% del precio de adquisición de la nueva vivienda, según su porcentaje de titularidad en ella.
El interesado adquiere un 50% de la nueva vivienda, por lo que la reinversión a computar debe limitarse a la participación en vivienda por él adquirida (50%) y no a la totalidad.
Se fundamenta, entre otros, en la “individualización de rentas a efectos tributarios”, que atiende al criterio del origen o fuente de las mismas, con independencia de cuál sea el régimen económico del matrimonio (art. 11 LIRPF).
Criterio a favor del contribuyente
Otros Tribunales, como El TEAR de la Comunidad Valenciana y también el TEAR de Andalucía, habían admitido en resoluciones anteriores, que la exención cabía aplicarla sobre la totalidad del importe reinvertido, siendo indiferente el porcentaje de titularidad adquirido.
De esta forma, se planteó ante el TEAC el asunto, con el fin de que unificara doctrina al respecto.
¿Cuál era el criterio del Dpto. Gestión de la AEAT?
El Dpto. de Gestión de la AEAT sostenía que el obligado tributario podrá aplicar la exención por reinversión en función del importe que, del total obtenido en la transmisión de la vivienda, destine a pagar el precio de la nueva, en la medida en que se corresponda con el porcentaje de participación adquirido de la misma.
Por ejemplo, si el contribuyente vende una vivienda habitual privativa de la que era el titular al 100% y reinvierte todo el importe en la compra de una nueva con carácter ganancial (adquiriendo el 50% de la propiedad), sólo podrá aplicar la exención hasta que el importe reinvertido alcance el 50% del precio de la nueva vivienda.
Doctrina fijada por el TEAC en unificación de criterio
El TEAC tenía que determinar cómo ha de calcularse la exención por reinversión en vivienda habitual, cuando un contribuyente titular de una vivienda privativa la transmite, y se produce la adquisición de una nueva vivienda habitual por la sociedad de gananciales.
Y cita en sus razonamientos diversa normativa y jurisprudencia, como los art. 38 LIRPF, 41 RIRPF, D.A. Vigésima Tercera LIRPF, la STS de 3 de marzo de 2021.
Afirma que, según ha establecido el Tribunal Supremo en diferentes sentencias, en la sociedad de gananciales los cónyuges no son dueños de la mitad de los bienes comunes, sino que ambos son titulares conjuntamente de la totalidad del patrimonio ganancial.
Pero esto no impide que a nivel fiscal se pueda concluir que los esposos sí son propietarios de una cuota sobre los bienes gananciales, porque los los preceptos del derecho común tienen carácter supletorio en la regulación de los tributos (art. 7 LGT).
Por otro lado, la individualización de rentas en el IRPF (art. 11 LIRPF) atiende al criterio del origen o fuente de las mismas, con independencia de cuál sea el régimen económico del matrimonio. Un ejemplo podrían ser las rentas del trabajo.
Afirma el TEAC que a efectos de la tributación en el IRPF de las distintas fuentes de renta, hay que estar a lo que disponga la normativa del IRPF y, solo supletoriamente, lo que establezca el derecho común.
Esa tesis ya la ha mantenido en RTEAC de 23 de enero de 2024.
Diferencia entre el ámbito civil y fiscal
Recuerda el TEAC que, cuando una vivienda es titularidad de la sociedad de gananciales, hay que distinguir:
- Civilmente ese bien será titularidad de ambos cónyuges en conjunto y estos no serán dueños del mismo por mitad
- A efectos fiscales: los cónyuges serán titulares de un determinado porcentaje de titularidad sobre la vivienda ganancial; porcentaje que, en la mayoría de los casos, será del 50%. (art. 11 LIRPF),
Doctrina del TEAC fijada en unificación de criterio:
El TEAC, en la comentada Resolución de 13 de julio de 2026, (número 00/5896/2025), se alinea con la tesis más restrictiva, y establece la siguiente doctrina en unificación de criterio:
En caso de acreditarse el cumplimiento de los demás requisitos señalados en el art. 38 LIRPF, para la aplicación de la exención por reinversión de vivienda habitual, el obligado tributario podrá aplicar la exención por reinversión en función del importe que, del total obtenido en la transmisión de la vivienda, destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda que se corresponda con el porcentaje de participación que el mismo ha adquirido en dicha nueva vivienda; porcentaje que, en el caso de bienes adquiridos con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas será del 50% para cada uno de los cónyuges ex art. 11 LIRPF.
Recordemos que, al tratarse de una resolución dictada en unificación de criterio, este resulta vinculante para toda la Administracion tributaria (art. 229.1d) LGT).
Y también que, no obstante, la última palabra la tienen siempre los Tribunales de Justicia, y no los Tribunales de Hacienda, por lo que es posible pleitear y que se dé la razón la contribuyente.
Más sobre este tema
El tema de la aplicación en IRPF del beneficio fiscal de la exención por reinversión en vivienda habitual ha sido abordado en nuestro Blog anteriormente, comentando otros aspectos del mismo.
O si puede aplicarse si no se ha cumplido el plazo necesario por haber tenido un traslado laboral
Autor: I. Font
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