El arrendamiento de un local para destinarlo a vivienda es cada vez más usual en los últimos años. La inflación, los altos precios en el sector inmobiliario y la falta de oferta de viviendas asequibles son las principales causas de ello, según los expertos.
De esta forma, la tendencia de convertir un local en vivienda está siendo una solución alternativa para facilitar el acceso a un hogar para el propio titular del mismo o para terceros a quienes que se lo arrienda.
Y, ¿cómo tributa ese arrendamiento?
La Dirección General de Tributos, en su Consulta Vinculante V-0774-25, de 5 de mayo de 2025, ha aclarado esta cuestión.
El interesado plantea que, como particular, ha alquilado un local para destinarlo a vivienda habitual, sin ninguna finalidad empresarial, y desea saber cuál es la tributación de ello.
La tributación comprende tanto el Impuesto sobre el Valor Añadido como el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Tributación en IVA
Por lo que se refiere al IVA, el Centro Directivo comienza recordando el contenido de los art. 4.Uno LIVA y 4.Dos a) y b) LIVA, relativos al hecho imponible del IVA, del art. 5.Uno LIVA, relativo al concepto de empresario o profesional y del art. 5.Dos LIVA, que señala qué debe entenderse por actividad empresarial o profesional.
De su análisis se desprende que, en general, toda cesión de uso de inmuebles para obtener ingresos continuados en el tiempo se considera prestación de servicios sujeta a IVA, incluso aunque sea realizada por un particular y no constituya, estrictamente, actividad empresarial.
En consecuencia, afirma que la consultante tiene la condición de empresario o profesional y estarán sujetas al IVA las entregas de bienes y prestaciones de servicios que en el ejercicio de su actividad realice.
Añade, no obstante, que por lo que respecta al arrendamiento del local comercial consultado, según el art. 20.Uno.23º b) LIVA, estaría sujeto pero exento de IVA, ya que:
- El arrendatario es una persona física que utiliza el inmueble para su residencia habitual
- No se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, restauración, lavandería)
- No se destina a fines distintos a la vivienda (despachos profesionales, oficinas …).
¿Cuándo estaría el arrendamiento sujeto y no exento de IVA?
La Dirección General de Tributos precisa que el arrendamiento estaría sujeto y no exento de IVA, en particular:
- si se alquila a personas jurídicas, ya que estas no los pueden destinar directamente a viviendas
- o se prestan por el arrendador servicios propios de la industria hotelera
- o los alquileres de viviendas que se utilicen por el inquilino para otros usos, como oficinas o despachos profesionales … .
Afirma el Centro directivo que la exención no es objetiva, atendiendo al bien que se alquila, sino finalista, por lo que se aplicará o no dependiendo el uso que se le dé al inmueble.
Por lo tanto, se aplicará siempre únicamente cuando el destino efectivo del bien sea vivienda, pero no en otro caso.
Menciona a este respecto en su argumentación la Consulta Vinculante V-2951-19, de 23 de octubre de 2019.
En dicha contestación vinculante declaró que cuando los destinatarios sean personas físicas, el alquiler de viviendas o parte de estas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a ponerla a disposición del inquilino, estará exento del IVA.
Tributación en IRPF
Por lo que respecta al IRPF, el interesado ha indicado en su consulta que el alquiler del local como vivienda lo lleva a cabo sin ninguna finalidad empresarial.
A este respecto, señala la Dirección General que debe tenerse en cuenta el art. 27.2 LIRPF: “El arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. “
Dado que no se dan en este caso esas circunstancias, los ingresos procedentes del alquiler serán rendimientos del capital inmobiliario (art. 22.1 LIRPF).
Y tributarán, no están exentos. Sin perjuicio de la aplicación de las reducciones que se pudieran aplicar sobre el rendimiento neto positivo del inmueble (art. 23.2 LIRP).
Sobre este punto, de interés resulta la CV DGT 2326-24, de 8 de noviembre de 2024, en la que se aborda la procedencia o no de aplicación de la reducción del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación, con determinados requisitos.
Otras Consultas Vinculantes sobre la conversión de locales en vivienda
La Dirección General de Tributos ha aclarado otras cuestiones relacionadas con la conversión de locales en viviendas.
Así, en la CV 2250-20, de 1 de julio de 2020, clarifica cuál es el tipo de IVA aplicable a la ejecución de las obras por un tercero, contratado por la persona física propietaria del local que va a convertir en vivienda.
Y en la CV 0559-18, de 27 de febrero de 2018, aborda las cuestiones formuladas en este caso por una sociedad. Va a adquirir un local para transformarlo en dos viviendas que se van a transmitir a varios particulares. Las obras las realizará un tercero.
El Centro directivo resuelve las dudas acerca de la renuncia a la exención en la adquisición del local comercial, la tributación de la venta de las viviendas y, por último, el tipo impositivo aplicable a las obras a realizar.
Calificador de operaciones inmobiliarias
El “Calificador de operaciones inmobiliarias” es una herramienta que puede resultar de interés en cuestiones como la que hemos abordado.
Recordemos que fue creada por la AEAT como servicio de ayuda e información al contribuyente para solventar las dudas que se puedan suscitar sobre la tributación indirecta de las operaciones inmobiliarias de transmisión, cesión y arrendamiento de bienes inmuebles, entre otros.
NCS Scan Pro
NCS Scan Pro permite contabilizar y archivar facturas de ventas, compras y gastos automáticamente a partir de una imagen del documento y/o una hoja de cálculo Excel
